新年首場(chǎng)土拍攬金480億 北京土地市場(chǎng)回暖了嗎？

“多輪競(jìng)拍、觸達(dá)地價(jià)上限、溢價(jià)率15%”……那些象征著土地市場(chǎng)積極場(chǎng)景的形容詞回來(lái)了。

2月17日，北京率先結(jié)束2022年首輪集中供地，但整體并非“火熱”，一半土地線(xiàn)上底價(jià)成交、一半土地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，這樣的結(jié)果似乎更應(yīng)該形容為“冷熱分化、穩(wěn)中回暖”。

本次北京總供應(yīng)18宗地塊，起拍價(jià)491.8億元，流拍1宗，底價(jià)成交9宗，17宗地總成交價(jià)為480.22億元。

成交主體中，國(guó)企央企依然為主力，綠城以98.4億元斬獲3宗地，華潤(rùn)以79.94億元斬獲2宗地，中海以57.4億元斬獲2宗地，金地保利聯(lián)合體也以59億元斬獲2宗地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京2022年第一輪土地市場(chǎng)相比去年后兩輪集中供地明顯復(fù)蘇，但分化依然存在，房企并未完全走出資金壓力，無(wú)論是參與企業(yè)數(shù)量還是競(jìng)爭(zhēng)力度，都不如去年第一輪集中供地。

復(fù)蘇明顯

北京作為全國(guó)第一個(gè)完成首輪集中供地的城市，相比于去年第二輪和第三輪集中供地“流拍率高走、溢價(jià)率下行”的情況，著實(shí)回暖許多。

2021年，北京第二輪集中供地“未拍先冷”，43宗地中有26宗土地延期出讓?zhuān)坏谌喖泄┑氐?2宗土地僅吸引了13家房企報(bào)名，雖然只有2宗流拍，但其中11宗地都在競(jìng)價(jià)截止時(shí)就已經(jīng)確定歸屬，只有1宗土地進(jìn)行了“冷靜的競(jìng)拍”，場(chǎng)面比較克制。

本輪集中供地則一共吸引了57家房企及聯(lián)合體報(bào)名，有8宗土地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，部分地塊逆勢(shì)走熱，吸引了多家房企報(bào)名。

如昌平生命科學(xué)園地塊獲得報(bào)名企業(yè)數(shù)最多，共有10家房企參與，該地塊起始經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米。另一熱門(mén)地塊朝陽(yáng)崔各莊地塊有8家房企報(bào)名，起始經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)8.8萬(wàn)元/平方米。

多個(gè)地塊在競(jìng)拍中也一度出現(xiàn)久違了的“觸達(dá)地價(jià)上限，轉(zhuǎn)入競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”環(huán)節(jié)。

朝陽(yáng)區(qū)崔各莊地塊競(jìng)拍起始價(jià)37.8億元，經(jīng)過(guò)21輪角逐，由中海舉牌43.47億，觸及價(jià)格上限，轉(zhuǎn)入競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)節(jié)。而在競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)節(jié)，華潤(rùn)、中海、綠城亦輪流舉牌到第53輪，由綠城以43.47億元、4.1萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的代價(jià)競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率15%。

在競(jìng)拍的8宗土地中，有5宗涉及競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，7宗涉及搖號(hào)，3宗地塊選擇兩者結(jié)合，采用“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售+搖號(hào)”的出讓方式。

張大偉表示，復(fù)雜的競(jìng)拍規(guī)則體現(xiàn)了北京對(duì)土地市場(chǎng)落實(shí)“一地一策”的精準(zhǔn)管控，但依然擋不住房企拿地?zé)崆椋罢f(shuō)明只要地塊好，大家都會(huì)搶?！?/p>

對(duì)于北京土地市場(chǎng)涌現(xiàn)的暖流一面，張大偉認(rèn)為，一是開(kāi)年供應(yīng)的土地可以在今年下半年就進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，2月份拿地，基本8-9月份就能形成銷(xiāo)售額，所以房企大部分都積極拿地。

從第一輪集中供地項(xiàng)目的具體情況來(lái)看，整體土地位置都不錯(cuò)，部分地塊屬于稀缺地塊，朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山等傳統(tǒng)熱門(mén)大區(qū)的地塊供應(yīng)充足，疊加區(qū)域內(nèi)之前市場(chǎng)供應(yīng)不多，新供應(yīng)土地的競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，所以比較受歡迎。

“第三個(gè)方面在于北京樓市整體最近有復(fù)蘇跡象?！睆埓髠シ治霰硎?，經(jīng)過(guò)去年年底的調(diào)整，北京二手房成交量開(kāi)始恢復(fù)到1.3-1.5萬(wàn)套/月，市場(chǎng)穩(wěn)定趨勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始增加拿地。

冷熱分化

北京2022年首輪集中供地另一個(gè)不可忽視的特點(diǎn)是“一半是海水一半是火焰”。

其中半數(shù)土地都是底價(jià)成交，且絕大多數(shù)成交主體為央企或國(guó)企。2月16日的線(xiàn)上競(jìng)價(jià)截止日，因只有1家房企報(bào)名而底價(jià)成交的8宗土地中，除了中海、保利、中建等央企的身影，北京城建、懷柔科學(xué)城和北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)等拿地主體都有著地方國(guó)企的性質(zhì)。啟信寶信息顯示，獲得大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊的北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，隸屬于北京大興發(fā)展國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司。

中信證券表示，地方性國(guó)企可以起到拿地托底的作用，但地方性國(guó)企拿地占比如果過(guò)高，則折射了土地市場(chǎng)偏冷淡。

值得注意的是，本次表現(xiàn)比較亮眼的華潤(rùn)、中海等央企去年在北京拿地并不多，而去年拿地較多的首開(kāi)等企業(yè)降低了參與率。

張大偉表示，從第一輪集中供地成交數(shù)據(jù)看，房企資金鏈依然緊張，出價(jià)除個(gè)別地塊外，大部分都非常謹(jǐn)慎。

一個(gè)案例是，昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍時(shí)吸引了10家房企及聯(lián)合體報(bào)名，綠城和建發(fā)同時(shí)舉牌觸及價(jià)格上限，因?yàn)榕卸w屬權(quán)現(xiàn)場(chǎng)還引發(fā)了爭(zhēng)議，但后面的競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)節(jié)卻無(wú)人舉牌，最終該地塊歸建發(fā)所有。

“拿地都要算好賬，但是不拿地寸步難行?！币患胰珖?guó)性房企的北京高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，房企新年補(bǔ)倉(cāng)是勢(shì)在必行的，但前提是算好投入回報(bào)，做好節(jié)奏管控。

記者孔海麗 北京報(bào)道

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