中新經(jīng)緯8月5日電 題：物管上市公司估值“擠泡沫”

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

物業(yè)股正展現(xiàn)出脆弱的一面?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，截止7月31日，59家上市物管企業(yè)股價(jià)有46家較月初下跌，最大跌幅達(dá)到68%。

(資料圖片)

2022年年初以來(lái)，59家上市物管企業(yè)股價(jià)下跌數(shù)量達(dá)到了51家，僅有3家物管企業(yè)小幅上漲。顯然，受房地產(chǎn)行業(yè)下行波及，物業(yè)股一騎絕塵的上漲動(dòng)力再次被壓制。

物業(yè)股全線下跌

物管企業(yè)上市正在“退潮”。據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)，截止2022年7月31日，物管行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)達(dá)到了59家，年內(nèi)成功上市的物管企業(yè)有4家，另有8家遞表企業(yè)正在排隊(duì)。

7月，物業(yè)股普遍下跌。從下圖可以很直觀的看出，核心指數(shù)及物管企業(yè)股價(jià)自月初逐日下行，7月22日左右有小幅回調(diào)，但至7月27日，物管企業(yè)股價(jià)再次直線下跌。整體來(lái)看，非港股通物管企業(yè)下跌12%，港股通物管企業(yè)下跌23.1%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌30.1%，跌幅均大于恒生指數(shù)(-7.8%)和滬深300(-7.0%)。

聚焦59家上市物管企業(yè)，7月股價(jià)平均降幅達(dá)到了17.4%。其中，46家股價(jià)下跌，下降比例接近八成；股價(jià)上漲的企業(yè)只有7家。降幅最大的是力高健康生活，降幅達(dá)到68.0%，此外方圓生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)股價(jià)降幅也在50%以上。

對(duì)比2022年年初，情況更不樂(lè)觀。59家物管企業(yè)中，有51家股價(jià)下跌，跌幅超五成的物管企業(yè)就有17家。

正榮服務(wù)跌得最慘，年初至7月31日跌幅達(dá)到86.8%，對(duì)比巔峰時(shí)期股價(jià)，目前正榮服務(wù)股價(jià)已下跌了90.58%。

2020年下半年是物管企業(yè)的高光時(shí)刻，彼時(shí)多數(shù)物管企業(yè)股價(jià)達(dá)到峰值，2021年，受地產(chǎn)主業(yè)震蕩影響，物業(yè)股迅速回調(diào)。截止到2022年7月31日，股價(jià)距高位跌破70%的比比皆是。

我們對(duì)29家上市物管企業(yè)最新股價(jià)與巔峰時(shí)期股價(jià)作對(duì)比發(fā)現(xiàn)，29家物管企業(yè)股價(jià)較巔峰時(shí)期平均下滑61%。

距巔峰時(shí)股價(jià)下降80%以上的物管企業(yè)有6家，分別是時(shí)代鄰里、正榮服務(wù)、佳兆業(yè)美好、寶龍商業(yè)、彩生活、燁星集團(tuán)。其中，時(shí)代鄰里股價(jià)較巔峰時(shí)降幅最大，下降了90.71%，較上市首日股價(jià)下跌了78.6%。

59家物管企業(yè)總市值較年初跌三成

與物業(yè)股股價(jià)相對(duì)應(yīng)的是，59家上市物管企業(yè)估值再次下降。

截止7月31日，59家上市物管企業(yè)總市值為3420.3億元，較上月末下跌22.8%，市值下跌的房企多達(dá)44家。市盈率PE(TTM)和市盈率PE(LYR)均值分別為11.4倍和11.6倍，均較上月末(13.9倍和14.1倍)下降。

2022年年初，碧桂園服務(wù)總市值達(dá)到1285億元，也是當(dāng)時(shí)唯一一個(gè)市值破千億的物管企業(yè)。隨后，碧桂園服務(wù)股價(jià)下調(diào)，市值一路下降至7月初的1007億元。7月19日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活市值首次超過(guò)碧桂園服務(wù)，躍居首位。截止7月31日，碧桂園市值較月初“腰斬”，僅有505.9億元，市值較月初降幅排在59家物管企業(yè)的第三位。

對(duì)比年初，59家上市物管企業(yè)總市值下降32%，市值較年初下降的物管企業(yè)達(dá)到47家，其中正榮服務(wù)市值較年初跌幅最大，達(dá)到86.2%。市值較年初上漲的物管企業(yè)僅有8家，其中越秀服務(wù)市值較年初上漲15.5%。

對(duì)比上市首日市值變化，44家物管企業(yè)市值較上市首日下跌，最大跌幅達(dá)到89.4%，為正榮服務(wù)，而燁星集團(tuán)以86.3%的跌幅緊隨其后。

值得注意的是，截止7月31日，仍有15家物管企業(yè)市值高于上市首日。其中，中海物業(yè)漲幅最高，市值較上市首日漲幅達(dá)710%。綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)和濱江服務(wù)市值漲幅也在200%以上。

縱觀59家上市物管企業(yè)資本市場(chǎng)表現(xiàn)，不少物業(yè)股受地產(chǎn)主業(yè)震蕩非常明顯，這也是物管行業(yè)在資本市場(chǎng)表現(xiàn)中脆弱的一面，尤其是地產(chǎn)母公司遭遇流動(dòng)性危機(jī)的情況下，物業(yè)股更是遭到全面壓制，跌幅領(lǐng)先行業(yè)，反觀地產(chǎn)母公司強(qiáng)勁的物管企業(yè)，整體資本市場(chǎng)表現(xiàn)也是一路領(lǐng)先。

整體來(lái)看，物管行業(yè)仍然與房地產(chǎn)主業(yè)唇齒相依，行業(yè)穩(wěn)定格局仍有待進(jìn)一步強(qiáng)化。

自2021年下半年以來(lái)，資本市場(chǎng)急劇降溫，大部分物業(yè)股股價(jià)距離峰值幾近“攔腰斬”，其中原因除市場(chǎng)在修復(fù)以往物管上市公司過(guò)高估值以外，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力傳導(dǎo)也成為其中一個(gè)重要原因。(中新經(jīng)緯APP)

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