開發(fā)商也沒余糧了？全國(guó)近800塊地沒賣出去，上海內(nèi)環(huán)也流拍

上海市中心地塊罕見流拍，蘇州土地拍賣遇冷，這或許只是今年來國(guó)內(nèi)土地拍賣的一個(gè)縮影，今年前7個(gè)月，全國(guó)流拍地塊就近800宗，是各地的密集調(diào)控政策所致?還是房企資金受困?抑或是房企在高周轉(zhuǎn)過程中遇到了問題?

上海地塊流拍，蘇州土拍遇冷

“上海，市中心，楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，一幅宅地居然流拍!沒有房企報(bào)名!非常罕見!”7月23日易居中國(guó)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭的這則微博或許只是上海土拍市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

已經(jīng)打圍的江浦社區(qū)B2-03地塊(圖片來源：每經(jīng)記者 程成/攝)

出讓信息顯示，上述終止出讓的江浦社區(qū)B2-03地塊，位于楊浦區(qū)江浦街道，與虹口區(qū)接壤，出讓面積3.11萬平方米，規(guī)劃建筑面積約7.78萬平方米;起拍價(jià)46億元，折合樓板價(jià)6萬元/平方米。

每日經(jīng)濟(jì)新聞(微信號(hào)：nbdnews)記者注意到，從地理和交通情況看，上述流拍地塊優(yōu)勢(shì)明顯。信息顯示，該地塊距離內(nèi)環(huán)高架直線距離約1.5公里;周邊有地鐵4號(hào)線、8號(hào)線、12號(hào)線，以及在建的18號(hào)線。此外，地塊距離3A級(jí)風(fēng)景區(qū)上海和平公園直線距離不足800米。

地理位置和交通配套等優(yōu)勢(shì)如此明顯，該地塊為何還會(huì)流拍?

記者注意到，該地塊周邊以老小區(qū)居多，且稍顯破舊。北側(cè)的遼源二村等幾個(gè)小區(qū)房齡超過30年;西側(cè)的海上海、南側(cè)的上海大花園等高層住宅看上去雖然“較新”，但房齡也均超過12年。

流拍的江浦社區(qū)B2-03地塊周邊多是老舊小區(qū)(圖片來源：每經(jīng)記者 程成/攝)

該地塊對(duì)口的學(xué)校是上海市昆明學(xué)校，學(xué)區(qū)條件一般。而北邊的鞍山新村，對(duì)口的打虎山路第一小學(xué)實(shí)力很強(qiáng)，學(xué)區(qū)環(huán)境很好。

政府對(duì)該地塊的出讓要求也“十分嚴(yán)苛”，出讓文件顯示，競(jìng)得方須配建建筑面積的5%作為保障房并無償移交給楊浦區(qū);按受讓年限自持不低于建筑面積的15%作為租賃住房。此外，競(jìng)得方還須無償代建規(guī)劃打虎山路、文體中心、為老服務(wù)中心、養(yǎng)老院、公共綠地等公共服務(wù)設(shè)施。競(jìng)得方須按出讓年限整體持有盈利性教育、社會(huì)福利等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)教育事業(yè)項(xiàng)目用地。

記者注意到，“上海發(fā)布”在7月25日的一則消息中表示，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期、住房困難矛盾的轉(zhuǎn)換時(shí)期、住房租賃體系的構(gòu)建時(shí)期，上海要堅(jiān)持限購(gòu)限貸“雙限”政策不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)底價(jià);并將加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

在相隔不遠(yuǎn)的蘇州，近幾個(gè)月的土地拍賣市場(chǎng)也遇到了一股“寒潮”。

今年春節(jié)后，蘇州土地市場(chǎng)僅在4月份進(jìn)行過一次集中拍地，且所推地塊中沒有純住宅類用地，所以7月份這場(chǎng)土拍對(duì)于盤踞在蘇州的開發(fā)商而言意義非凡。不過，此次土拍一改過去蘇州“地王”頻現(xiàn)的局面，不僅多宗土地遭遇流拍，且4宗成交地塊以底價(jià)出讓。

兩周前流拍的蘇地2018-WG-10號(hào)地塊(圖片來源：每經(jīng)記者 唐潔/攝)

此次流拍之一的蘇地2018-WG-10號(hào)地塊位于相城區(qū)元和街道文靈路東、安元路北，此前曾是各路房企必爭(zhēng)的熱門區(qū)域。該地塊規(guī)劃為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，總用地面積為95502平方米，容積率為2.2，起始總價(jià)為31.5億元，起始樓板價(jià)為15000元/平方米。

昔日的熱門區(qū)域現(xiàn)在卻無人問津，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊所處地段交通便利，緊鄰地鐵姚祥站，距蘇州火車站僅5站距離，周圍已有天房、中糧、九龍倉(cāng)、葛洲壩等多家房企入駐。地塊馬路對(duì)面便是該區(qū)域內(nèi)誕生的上海建工“地王”。

然而兩年多過去了，該地塊仍被標(biāo)有“上海建工”字樣的圍護(hù)墻圍起來，目前正在施工。記者圍繞該地塊走了一圈，未看到售樓處，也未見到公開的銷售電話。與今年各房企追求的高周轉(zhuǎn)相比，“地王”的入市時(shí)間也顯得比較緩慢，這也導(dǎo)致后面的房企拿地更加謹(jǐn)慎。

流拍土地中，蘇地2018-WG-8號(hào)地塊在今年2月已流拍過一次。蘇州市國(guó)土資源局掛牌的土地信息顯示，2018-WG-8號(hào)地塊與2017年12月掛牌的蘇地2017-WG-69號(hào)地塊為同一塊地，起始總價(jià)較去年的23.16億元降低了3.08億元，對(duì)應(yīng)的樓板價(jià)由15000元/平方米降至13000元/平方米，但仍遭遇流拍。

兩周前流拍的蘇地2018-WG-8號(hào)地塊(圖片來源：每經(jīng)記者 唐潔/攝)

出讓公告顯示，2018-WG-8號(hào)位置為吳中區(qū)文溪路北側(cè)、友新路西側(cè)，總出讓面積為73522.10平方米，容積率為2.1，起始總價(jià)為20.07億元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)走訪該地塊時(shí)注意到，地塊內(nèi)有多處高壓線，環(huán)境較為復(fù)雜。除了地塊本身具有特殊性外，該地塊的起拍價(jià)也不算低。

記者查證相關(guān)資料獲悉，距離該地塊不遠(yuǎn)處的編號(hào)為蘇地2015-G-6號(hào)的地塊，位于吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)明溪路東側(cè)、吳山街北側(cè)，于2015年6月成交，容積率為1.6，成交樓板價(jià)為7453元/平方米，起始樓板價(jià)為5000元/平方米。這也意味著三年時(shí)間內(nèi)，樓面起拍價(jià)增長(zhǎng)了1倍多。隨后記者走訪了緊鄰該地塊的小區(qū)海馨花園，獲悉該小區(qū)目前均價(jià)約20000元/平方米。

同時(shí)，根據(jù)要求，該8號(hào)地塊內(nèi)需建設(shè)面積不低于4050平方米的幼兒園，依此推算，該流拍地塊的盈利空間其實(shí)十分有限。

“資金面大環(huán)境是收緊的，從實(shí)際情況看，很多房企資金回籠有壓力，拿地方面預(yù)算是不夠的。房企需要在這個(gè)過程中持續(xù)收緊拿地的策略，尤其是對(duì)于部分限價(jià)比較嚴(yán)厲的城市。”易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

前7月全國(guó)近800宗地塊流拍

中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年7月份全國(guó)300城市土地市場(chǎng)供求兩端環(huán)比略降，住宅用地成交均價(jià)下降幅度接近兩成，溢價(jià)率較去年同期下降22個(gè)百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，一線城市土地流標(biāo)13宗;二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營(yíng)性土地154宗;三四線城市經(jīng)營(yíng)性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。

每日經(jīng)濟(jì)新聞(微信號(hào)：nbdnews)記者注意到，今年以來，調(diào)控嚴(yán)厲的一線城市流拍地塊有13宗，就連此前房企必爭(zhēng)之地的上海，也出現(xiàn)了流拍情況。而7月至今拍賣的5宗住宅地塊、2宗租賃住房地塊也均以底價(jià)成交，5宗地塊被叫停出讓，其中包括位于楊浦內(nèi)環(huán)以內(nèi)的純宅地。

半年多時(shí)間，全國(guó)流拍地塊就近800宗!是各地的密集調(diào)控政策所致?還是房企資金受困?抑或是房企在高周轉(zhuǎn)過程中遇到了問題?

在新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來，地方政府太“貪心”是土地市場(chǎng)流拍增多的最根本原因。市場(chǎng)正在改變，但政府依舊老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣底價(jià)。

安居客首席分析師張波告訴記者，過去半年，開發(fā)商大部分融資難是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，即使是經(jīng)歷央行幾次降準(zhǔn)，依然無法有效緩解房企對(duì)資金的饑渴，資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會(huì)再“頭腦發(fā)熱”。

今年以來，在融資監(jiān)管更加嚴(yán)格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊，銀行貸款仍是房企融資的主要途徑。與此同時(shí)，公司債大幅萎縮，信托規(guī)模增速下滑，中票保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，海外融資規(guī)模大漲后續(xù)難度加大。大型國(guó)有房企融資優(yōu)勢(shì)較大，而中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2~3個(gè)百分點(diǎn)。

資金之外，張波認(rèn)為，“面粉或無法支撐未來面包價(jià)格”，部分城市的地塊掛牌價(jià)格相比周邊房?jī)r(jià)偏高，房企拿地后風(fēng)險(xiǎn)增加也是影響房企拿地的重要因素。

第三方面，則是樓市的變化，這也導(dǎo)致房企更為“謹(jǐn)慎”。

“限價(jià)因素導(dǎo)致房企對(duì)于未來房產(chǎn)上市交易價(jià)格持有更為保守的預(yù)期;樓市調(diào)控不斷從嚴(yán)更是讓房企對(duì)于未來樓市走勢(shì)顯得不樂觀。”張波認(rèn)為。

歐陽(yáng)捷對(duì)此表示認(rèn)同，他向記者表示，原先房企可以通過各種融資渠道拿地，如今房企拿地的資金基本都是自有資金，從今年上半年房企到位資金來看，按揭貸款和國(guó)內(nèi)貸款增速都已經(jīng)掉入“零增長(zhǎng)”的負(fù)值區(qū)間。也正是在此背景下，房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎。

在歐陽(yáng)捷看來，其實(shí)流拍恰是市場(chǎng)化的邏輯對(duì)非市場(chǎng)化土地制度的回應(yīng)，如果企業(yè)被迫高價(jià)拿地、低價(jià)賣房，那才是最不堪的。

因?yàn)殇N售回款作為項(xiàng)目預(yù)收賬款被納入監(jiān)管資金，只能按進(jìn)度提取，賬上不能動(dòng)用的錢越來越多，越大的房企賬上越有錢、也許現(xiàn)金越短缺。

“因而當(dāng)流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢自然就會(huì)省著點(diǎn)花了，火爆的土拍溢價(jià)率也就下來了。”

這也意味著，市場(chǎng)上的流拍和低溢價(jià)，不代表著房企在勒緊褲帶過冬，也不代表市場(chǎng)撿漏機(jī)會(huì)增多，而是房企對(duì)于后市不斷提升謹(jǐn)慎度。

張波表示，品牌房企在不斷追求市場(chǎng)規(guī)模的同時(shí)，增強(qiáng)了對(duì)未來風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。換言之，并非房企不拿地，而是在拿地的選擇上更為保守。

記者 程成 唐潔 吳若凡

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