經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 編輯 張雅楠 11月12日晚，一則央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號(hào)，下稱“254號(hào)文”）文件傳出。多個(gè)信源向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)證實(shí)了文件的真實(shí)性。

“254號(hào)文”由央行辦公廳于11月11日印發(fā)，主送單位包括各分支人行、銀保監(jiān)局、銀行和信托、保險(xiǎn)、金融資管公司，并抄送交易商協(xié)會(huì)。在央行內(nèi)部，文件則主要發(fā)送給辦公廳、市場(chǎng)司、條法司、宏觀審慎局、征信局。央行和銀保監(jiān)系統(tǒng)上下動(dòng)員。

(資料圖片)

與以往主要是口頭表態(tài)不同，這是央行和銀保監(jiān)會(huì)在房企大規(guī)模出險(xiǎn)一年多來(lái)，首次就房地產(chǎn)融資問(wèn)題出臺(tái)專門性文件。該通知涵蓋了開(kāi)發(fā)貸、信托、并購(gòu)貸等內(nèi)容在內(nèi)的十六條支持樓市內(nèi)容。

一位頭部房企負(fù)責(zé)人評(píng)價(jià)，這是標(biāo)志性的轉(zhuǎn)變。

樓市金融十六條

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者獲悉，“254號(hào)文”包含16條內(nèi)容，涉及開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個(gè)人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。其中主要有多個(gè)亮點(diǎn)：

一是文件要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，特別要求“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”；金融機(jī)構(gòu)合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，前提是保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作。同時(shí)支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式。

二是從監(jiān)管部門角度，呼吁各銀行和銀保監(jiān)系統(tǒng)，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調(diào)整還款安排。具體為：從11月11日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

三是鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。這一點(diǎn)在過(guò)去的文件和口徑中都很難看到，因?yàn)樾磐惺敲駹I(yíng)房企使用較多的金融產(chǎn)品。

四是支持國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等開(kāi)發(fā)性政策性銀行，為房企提供“保交樓”專項(xiàng)借款，但要求借款主體經(jīng)監(jiān)管部門復(fù)核備案，資金封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?，且只能用于已售逾期難交付住宅項(xiàng)目，目的是保交付。

五是保交樓的配套金融支持。針對(duì)獲得前述專項(xiàng)借款支持的項(xiàng)目，提供新增配套融資，這不僅涉及購(gòu)房者，化解未交樓的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)；還涉及資不抵債項(xiàng)目，如剩余貨值能覆蓋專項(xiàng)借款和新增配套融資，或能明確還款來(lái)源，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供新增配套融資支持。

六是兩部委開(kāi)出了“免責(zé)條款”。從11月11日起，半年內(nèi)，銀行向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；債務(wù)新老劃斷后，承貸主體按合格借款主體管理。值得特別注意的是，“對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)”。

七、銀行“兩道紅線”松綁，延長(zhǎng)政策過(guò)渡期。2020年12月31日，央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款劃出了“兩道紅線”，“254號(hào)文”提出對(duì)受疫情等客觀原因影響、不能如期滿足“兩道紅線”要求的銀行，由央行和銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)做評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。

從表述上看，兩部委給16項(xiàng)內(nèi)容設(shè)定了許多前提條件，給出了政策靈活調(diào)節(jié)空間。全文約3500字中，13處措施前加了“合理”定語(yǔ)，如合理展期、合理需求、合理延長(zhǎng)過(guò)渡期等；4詞提及金融機(jī)構(gòu)要遵循“市場(chǎng)化、法治化原則”；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供新增配套融資支持時(shí)，明確要在“商業(yè)自愿前提下”。

業(yè)內(nèi)：標(biāo)志性轉(zhuǎn)變

一位接近監(jiān)管層人士稱，“254號(hào)文”的出臺(tái)，是一年多來(lái)監(jiān)管部門紓困房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志性動(dòng)作。

首先，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持或救助，從口頭指導(dǎo)變成紅頭文件，下達(dá)銀行、銀保監(jiān)、信托、資管機(jī)構(gòu)等。

此前，無(wú)論是4月央行召集商業(yè)銀行開(kāi)會(huì)，商議對(duì)12家房企開(kāi)展并購(gòu)和不良資產(chǎn)處置等問(wèn)題，還是點(diǎn)名示范性房企給予融資支持，或是8月中債增進(jìn)公司推動(dòng)擔(dān)保性發(fā)債，抑或是11月的“第二支箭”，都是通過(guò)會(huì)議、窗口指導(dǎo)等形式口頭傳達(dá)。

其次，“254號(hào)文”由央行、銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)布執(zhí)行。一位地方政府人士解釋，央行和銀保監(jiān)分別是貨幣政策和金融監(jiān)管職能，從實(shí)操來(lái)看，此次央行能聯(lián)動(dòng)銀保監(jiān)部門，政策推行力度會(huì)更大。

第三，央行和銀保監(jiān)不僅提供了方向性指導(dǎo)，還細(xì)化地明確了免責(zé)條款。為了打消金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)類融資產(chǎn)品出現(xiàn)不良、影響個(gè)人執(zhí)業(yè)履歷的顧慮，“254號(hào)文”提出新發(fā)放配套融資形成不良的相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員，可予免責(zé)，前提條件是“已盡職”。

還有一點(diǎn)，上述接近監(jiān)管人士認(rèn)為，文件覆蓋了全金融市場(chǎng)各品類，全面且系統(tǒng)化，如按揭貸、開(kāi)發(fā)貸、建筑類貸款、租賃貸款等。尤其是信托。

近一年多來(lái)，金融監(jiān)管部門出臺(tái)多項(xiàng)紓困支持措施，均未涉及信托公司。但受房地產(chǎn)市場(chǎng)困境等因素影響，信托資產(chǎn)逾期率抬升，房地產(chǎn)信托成為“違約大戶”，文件對(duì)信托行業(yè)的刺激效果有待觀察。

一位副省級(jí)政府官員認(rèn)為，“254號(hào)文”定了金融部門支持房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)，有望糾偏過(guò)度信貸緊縮，最終效果要看各分支人行、銀監(jiān)的指導(dǎo)力度和各商行的執(zhí)行力度。

該官員近一年多來(lái)都在處理房地產(chǎn)企業(yè)紓困、不良資產(chǎn)處置和保交樓等，他提醒，文件的許多條款設(shè)置了許多限制條件，例如歷史債務(wù)展期，若太過(guò)于強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化和法治化，應(yīng)明確新老劃斷，舊賬慢慢過(guò)渡，再談合規(guī)性。

“因?yàn)槟壳靶纬蓧馁~的存量債務(wù)，前期批出就不盡合規(guī)。對(duì)于經(jīng)歷房企、金融機(jī)構(gòu)和地方政府多方一年多拉鋸，仍推動(dòng)不下去的項(xiàng)目，需要監(jiān)管部門給予更多的靈活操作空間，否則政策很難執(zhí)行”。該副省級(jí)政府官員認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)政策接連出臺(tái)，但紓困效果不明顯，至上而下的困局便源于此。

一位頭部券商首席房地產(chǎn)分析師也認(rèn)為，文件的推出，有拐點(diǎn)和風(fēng)向轉(zhuǎn)變的意義：從此前千億紓困基金等政策要求以“救項(xiàng)目不救企業(yè)”為底線原則，轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)始針對(duì)企業(yè)端的救助和支持。

同時(shí)他認(rèn)為，“免責(zé)條款”實(shí)際上鼓勵(lì)商業(yè)銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供專項(xiàng)借款等配套融資，如果新增融資形成不良的，開(kāi)出了免責(zé)條件。目前“254號(hào)文”僅是綱領(lǐng)性文件，沒(méi)有涉及具體額度，但釋放了國(guó)開(kāi)行等政策性銀行可以承擔(dān)一定損失的可能性。

這位頭部券商首席分析師認(rèn)為，在此前，信托給房企融資卻被定調(diào)為“不合理”，以前政策不允許民企和部分城投平臺(tái)通過(guò)信托融錢做前融，但現(xiàn)在風(fēng)向有所轉(zhuǎn)變。

第二支箭的信號(hào)

文件出臺(tái)5天前的11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“交易商協(xié)會(huì)”）釋放了“第二支箭”的利好消息：由央行再貸款提供資金支持，預(yù)計(jì)可提供約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)還有望擴(kuò)容。

該消息引發(fā)了資本市場(chǎng)的振奮。地產(chǎn)股債已連漲3個(gè)交易日，前50強(qiáng)房企總市值累計(jì)上漲約3071億港元。其中，旭輝控股累計(jì)漲幅超125%，碧桂園漲59%，龍光集團(tuán)漲52%。

一位頭部房企IR人士解釋，“第二支箭”與此前的擔(dān)保性發(fā)債等政策相比，已經(jīng)體現(xiàn)出了多個(gè)不同點(diǎn)：

一是“第二支箭”初步定量2500億元，還有望擴(kuò)容。而8月以來(lái)，第一輪擔(dān)保發(fā)債中，碧桂園、旭輝、龍湖、美的、新城等6家房企通過(guò)中債增擔(dān)保，融資總額僅68億元。

二是本次“第二支箭”的發(fā)行，由央行牽頭，央行提供再貸款資金支持，點(diǎn)名支持“包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資”，傳遞出了監(jiān)管部門有意為民營(yíng)房企融資紓困的信號(hào)。

這個(gè)“央行再貸款”意味著，商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買了房企的債券，可憑借購(gòu)買憑證，以很低的成本去央行借到一筆等額資金：

“假設(shè)金融機(jī)構(gòu)買了10億元‘第二支箭’產(chǎn)品，還能向央行貸款10億元，相當(dāng)于央行為之兜底，銀行購(gòu)買這類型產(chǎn)品幾乎沒(méi)有資金成本。如果房企違約，不良率仍歸屬于銀行，但理論上，中債增手上還有抵押資產(chǎn)和國(guó)企擔(dān)?！?。前述房企IR人士表示，此次央行提供再貸款，能進(jìn)一步打消金融機(jī)構(gòu)的疑慮。

三是和此前的擔(dān)保性發(fā)債相比，“第二支箭”明確，除擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證外，增加了直接購(gòu)買債券等方式，支持民企發(fā)債融資。

四是發(fā)行成本上，中債增對(duì)民營(yíng)房企收取的增信服務(wù)費(fèi)率低于0.8％/年，約是首批擔(dān)保性發(fā)債擔(dān)保費(fèi)率1.5%/年的一半。同時(shí)，還可以根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔(dān)保比例，尚未違約的優(yōu)質(zhì)民企有望降低反擔(dān)保比例。

上述參與申報(bào)“第二支箭”發(fā)行的房企人士透露，第二支箭”發(fā)行產(chǎn)品除了償還項(xiàng)目類貸款、償還中票等境內(nèi)直接融資等常規(guī)用途外，還可用于償還外債。至于是否可以用于項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，還未確定。

該房企人士認(rèn)為“第二支箭”利好的釋放，是民營(yíng)房企信用狀況的拐點(diǎn)，至于房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)仍依賴于購(gòu)房者信心的恢復(fù)。

一位地產(chǎn)債機(jī)構(gòu)投資者對(duì)文件表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎：錢能不能真的流到民營(yíng)房企，最主要看金融機(jī)構(gòu)怎么做。更深層次的原因在于，當(dāng)前的房地產(chǎn)問(wèn)題主要是經(jīng)濟(jì)下行、居民購(gòu)買力不足，也沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

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