“暴利”標簽褪去 房地產迎接新周期

如果用一個詞來概括2022年的房地產行業(yè)，“大浪淘沙”或許比較合適。

剛過去的2022年，全國百強房企銷售業(yè)績同比下降超40%，其中近九成百強房企累計業(yè)績負增長，與之相對應的便是千億房企數(shù)量減少至僅20家。

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中指研究院、克爾瑞研究中心等機構數(shù)據(jù)顯示，2022年房企銷售業(yè)績明顯下行。其中，百強房企銷售總額約為7.6萬億元，同比下降41.3%；百強房企權益銷售額約為5.36萬億元，權益銷售面積約為3.37億平方米，同比分別下降42.9%和48.1%；百強房企市場份額約39.3%，較上年下降12.3個百分點。

截至發(fā)稿時止，在已披露年度銷售目標的企業(yè)里，僅濱江集團、越秀地產達成了2022年業(yè)績目標。綜合分析師觀點，中長期來看，房地產行業(yè)政策優(yōu)化調整仍有空間。近期，南京、蘇州等多個二線城市優(yōu)化了購房限制政策；三四線城市也在跟進，比如1月4日，河南滎陽宣布暫停執(zhí)行住房限購政策。

行業(yè)繼續(xù)調整的同時，調控政策優(yōu)化也不斷涌現(xiàn)。此外，營收、利潤的持續(xù)收縮，也倒逼房企尋求市場分化下的盈利機會。比如上海郊區(qū)一手房近期的去化有所加速，導致房企著力一線城市郊區(qū)項目營銷，加速清盤速度。房企探索細分市場的路徑逐漸明朗：2022年11月，部分一二線城市銷售小幅回暖，而長三角核心城市韌性相對較強；而另一方面，在代建、物業(yè)管理等細分市場，房企也在持續(xù)進行探索。

房企重新洗牌

房地產行業(yè)營收和利潤出現(xiàn)明顯下行，主要源于市場需求和購買力的不足。2022年，政策調控疊加疫情影響，房地產市場持續(xù)下探，行業(yè)信心跌至低谷。

如前所述，2022年TOP100房企銷售總額同比下降41.3%，利潤也明顯下滑。以A股上市房企為例，據(jù)WIND數(shù)據(jù)，2022年前三季度，A股115家房企營業(yè)收入總額同比下降13.99%，歸母凈利潤總額同比下降290.98%；歸母凈利潤為負的房企數(shù)量達43家，占比達37.39%，虧損房企數(shù)量同比增長近八成；歸母凈利潤排名前十房企合計實現(xiàn)歸母凈利潤543.92億元，占上市房企歸母凈利潤總額(232億元)的比重高達254.18%，僅8家房企ROE超10%。

而隨著政策持續(xù)優(yōu)化與樓市“保交付”壓力、銷售短暫回暖的場景交錯互現(xiàn)，業(yè)內關心：底部是否已探明？

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，典型房企年度目標完成率均值為73.6%，相比去年降低20個百分點。隨著千億房企陣營迅速萎縮，行業(yè)迅速轉為負增長。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年銷售額超千億的房企20家，較上年同期減少21家；超百億的房企130家，較上年同期減少28家。

2021年以來，三道紅線、貸款集中管理制度分別從需求端及供給端限制房企融資，疊加預售資金監(jiān)管嚴格，房企資金流動性迅速萎縮。實際上，這個趨勢有跡可循。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2021年以來，房企到位資金開始持續(xù)走弱，于2021年7月份出現(xiàn)負增長，隨后跌幅一路加大。2022年2月份，房企到位資金12000億元，同比增速-18.42%，5月份同比跌幅一度擴大到-33.66%，觸及歷史低點，隨后幾個月維持在同比20%左右降幅，加上房企銷售回款體量減少，流動性愈發(fā)緊張。

2022年4月，房企經營現(xiàn)金流同比降幅-49.74%，達到歷史底部，10月降幅收窄至-31.10%，而融資現(xiàn)金流10月份同比降幅-20.34%，觸底跡象明顯。

在這一過程中，規(guī)模越小的房企降速越快。TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%；TOP11-30房企銷售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

也有少數(shù)房企逆勢而上，如華潤、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等央國企，以及部分優(yōu)質民企如濱江、仁恒、萬達、瑞安等。這些房企資金面、產品力水平較穩(wěn)健，在這一輪洗牌中，做到了穩(wěn)步提升行業(yè)排名。招商地產、華潤、建發(fā)、濱江、綠城等等有余力的房企，正借著行業(yè)供給側出清的時機，積極拿地，以提升后續(xù)產品利潤率和市占率。

盡管政策面迎來寬松周期，房企經營現(xiàn)金流與融資現(xiàn)金流獲得了不同程度的改善，但在調整中經歷劇震的房企，也將迎來償債高峰。綜合第三方平臺數(shù)據(jù)，2023年1月、3月、4月，房企償債壓力較大，到期規(guī)模分別為1124.1億元、917.62億元和1155.3億元。

不過，有分析師指出，在信貸端政策不斷支持下，房企有望平穩(wěn)度過2023年上半年的償債高峰。

迎接行業(yè)新周期

歲末年初，房企融資端政策利好不斷釋放，優(yōu)質房企陸續(xù)獲取發(fā)債、內保外貸等融資途徑，行業(yè)開始進入修復階段。

融資端最先迎來修復時機，其中回暖最快的是信用債融資。轉折點在2022年10月，由于基數(shù)較低，政策支持力度大，房地產行業(yè)信用債融資在10月同比上升155.7%，環(huán)比下降17.5%，成為各渠道中修復最快的融資方式。整體來看，2022年房企信用債總發(fā)行量約為13.1萬億，同比增幅為4.4%。不過，曾經是房企主要融資渠道之一的境外美元債，自2021年10月花樣年宣布美元債違約起，這一融資渠道接近停滯。

歷經一年半的市場下行、行業(yè)出清，中央層面多部門發(fā)文定調房地產市場、提振市場信心，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發(fā)”，全面支持房企融資，紓困方向也從“救項目”擴大至“救項目、救企業(yè)”。

此外，習慣于在年底業(yè)績沖刺的房企，也在這一時間段增加推盤頻次、加大營銷折扣力度，在一線城市，新房整體成交有小幅增長勢頭?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2022年12月重點30城新房供應、成交環(huán)比增幅分別為9%和18%。但單月同比依舊下降了34%，較11月擴大4個百分點。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，房企銷售業(yè)績仍然主要來自一、二線城市。這從核心二線城市優(yōu)化調控政策可以看出，房企也在借機加快去庫存，或能搶占年底需求端釋放的先機。在上海郊區(qū)及杭州、寧波等城市，部分優(yōu)質項目中簽率的提高，顯然刺激了潛在消費者的需求。

從中指研究院數(shù)據(jù)也可見，2022年房企一線城市銷售額占比較2021年增加6.9個百分點至26.3%，市場需求支撐度較強；受疫情反復、高基數(shù)效應或項目停工等因素，部分二線城市成交降幅較大，因此二線城市銷售額占比有所下降，但銷售額貢獻仍達到55%；三四線城市市場承壓，2022年業(yè)績貢獻率為18.7%，較上年下降3.4個百分點。

從地區(qū)分布來看，長三角、粵港澳(內地)、京津冀三大城市群銷售占比進一步提升，合計占比超六成。特別是長三角，對百億房企銷售額占比達到39.8%，粵港澳(內地)、京津冀城市群占比分別為15.1%和10.9%，三大城市群合計占比65.8%，且占比較上年進一步提升，分別增加1.1、1.3、0.5個百分點。

對于未來的樓市走向，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為，隨著新一輪支持措施的實施，行業(yè)信心提升，房企銷售將會發(fā)生明顯改善。房企要平衡安全與發(fā)展，迎接行業(yè)新周期。

綜合分析師觀點，在行業(yè)洗牌過程中，房企仍有機會獲取新的利潤增長點，主要包括如下原因：

一是當前市場的核心要點在于提振市場信心和經濟的回暖，而促進“保交樓”有助于緩解市場觀望情緒；針對“保交樓”，預計還會有更細化的政策出臺，如多渠道籌集房地產紓困基金，爭取國家政策性銀行專項借款，鼓勵地方國企/城投收并購爛尾項目，鼓勵房地產的銀行項目貸款展期等。

二是因城施策期待更多針對改善性需求的政策優(yōu)化，助力穩(wěn)市場、穩(wěn)預期。如二三線城市放松限貸和限購，提升公積金貸款額度等。

三是高能級城市的改善性需求仍有釋放空間，尤其是長三角區(qū)域及一線城市。

四是針對民企房企，鼓勵其拓寬融資渠道，包括不限于股權融資、資產證券化、REITS等。

正如同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)所指出的，2023年是房地產市場的轉折年。從政策層面來看，以需求端政策為主導的調整會密集出臺，最終打通從拿地、投資、開發(fā)和銷售的閉環(huán)。從政策執(zhí)行城市來看，2023年會有需求端的政策調整會集中在核心二線城市以及一線城市。從城市輪動規(guī)律來看，低能級的城市主要受這些核心城市的輻射及外溢影響，只有這些城市啟動，才能帶動銷售的整體穩(wěn)定。從市場趨勢來看，根據(jù)市場周期變化趨勢，2023年上半年仍然會延續(xù)下行的趨勢，預計在6-7月份市場觸底回升，下半年將成為市場的轉折點。

宋紅衛(wèi)認為，房企整體投資戰(zhàn)略仍然偏向保守，尤其上半年，投資的主力仍然集中在央企及地方國企為主。他預計，2023年三季度左右，房企新開工以及投資拿地會逐漸有起色；少部分民營企業(yè)、外資企業(yè)會在核心城市布局，某種程度上，這些民企在2023年也有戰(zhàn)略擴張的機會。

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