今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)各地樓市調(diào)控維持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)，延續(xù)了2016年四季度之后的一系列政策力度、調(diào)控模式，不僅在商品房市場(chǎng)上迎來(lái)了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售，在土地市場(chǎng)上也開(kāi)始執(zhí)行“限地價(jià)”“競(jìng)配建”等措施。

除了出臺(tái)限制措施，各地也對(duì)樓市存在的違規(guī)銷售行為進(jìn)行嚴(yán)查，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。另外，各地還加大各類保障房、租賃住房的供給力度，多元化住宅供應(yīng)體系在部分城市開(kāi)始形成。

調(diào)控促進(jìn)穩(wěn)健發(fā)展

剛剛過(guò)去的第三季度，在“房住不炒”和“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的要求下，各地樓市調(diào)控長(zhǎng)期化、常態(tài)化已成共識(shí)。國(guó)家層面政策保持相對(duì)穩(wěn)定，而各地因地制宜、因城施策、分類調(diào)控措施繼續(xù)延續(xù)。

具體而言，在限購(gòu)方面，除了限制個(gè)人外，包括上海、深圳、長(zhǎng)沙、西安等在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市將企業(yè)納入限購(gòu)范圍，深圳直接全面禁止企業(yè)購(gòu)買商品房。在限貸方面，政策依舊嚴(yán)苛，除了對(duì)于首付比例的要求不斷提高外，各地貸款利率也在上升。在規(guī)范銷售方面，濟(jì)南、南昌等城市嚴(yán)控預(yù)售審批，嚴(yán)格限定房?jī)r(jià)漲幅、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，禁止毛坯改精裝變相漲價(jià)。

而在公積金政策方面，北京、廣州紛紛更新公積金政策，其中北京要求京外購(gòu)房提權(quán)公積金僅限戶籍地和所在省會(huì)城市，并延長(zhǎng)進(jìn)城務(wù)工人員銷戶提取年限;廣州提出在非本市和非本人及配偶戶籍所在地購(gòu)房的，暫停提取住房公積金資格。

從嚴(yán)調(diào)控下，各地樓市平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也有所遏制。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)商品房成交均價(jià)由8月的8888元/平方米下降至8751元/平方米，調(diào)控成效初顯。克而瑞發(fā)布的一份報(bào)告顯示，在這樣的背景下，行業(yè)銷售仍保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，但不同能級(jí)的城市成交表現(xiàn)存在差異，一線觸底回升，二線整體穩(wěn)中分化，三四線熱度維持。

也有部分熱點(diǎn)城市限價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)?？硕鸬氖崂盹@示，在武漢，部分高價(jià)地塊項(xiàng)目調(diào)高備案價(jià)格，南寧也可以通過(guò)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)的方式突破限價(jià)，但克而瑞分析指出，這些“松動(dòng)”跡象只是個(gè)案，并不具備普遍意義。

多地跟進(jìn)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

在調(diào)控政策加碼的同時(shí)，各地對(duì)于房地產(chǎn)違規(guī)銷售現(xiàn)象的打擊力度也在加大。此前，住建部接連公布兩批次違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單，涉及哄抬房?jī)r(jià)、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面，著力打擊違法違規(guī)行為。

隨后，包括廣州在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市予以跟進(jìn)，全面開(kāi)展整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為。部分城市還出臺(tái)處罰機(jī)制，措施包括書面警告、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓等，就在不久前，廣州剛剛發(fā)文通報(bào)了市內(nèi)多個(gè)樓盤和中介存在違規(guī)銷售問(wèn)題，并予以處罰，其中越秀區(qū)的文德世家被直接查封。

如今，困擾廣州樓市已久的雙合同問(wèn)題也迎來(lái)解決的轉(zhuǎn)機(jī)。上周五，廣州市住建委發(fā)文稱，在保證調(diào)控力度不放松和成交價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。住建委還提出加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管督查力度，保持廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行。

對(duì)于各地加大整頓秩序力度的做法?？硕鸱治稣J(rèn)為，市場(chǎng)監(jiān)管力度可能持續(xù)加強(qiáng)，預(yù)計(jì)更多城市將跟進(jìn)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，尤其是那些房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，跟進(jìn)開(kāi)展整治行動(dòng)的可能性更高。加強(qiáng)整頓有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，也有助于進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)供求關(guān)系平衡。

樓市供應(yīng)體系生變

各地在進(jìn)行限購(gòu)、限貸等調(diào)控的同時(shí)，如何對(duì)現(xiàn)有住房供應(yīng)體系作出調(diào)整，使之更加符合當(dāng)前人們的居住需求，也是擺在城市面前的一個(gè)大問(wèn)題。

對(duì)此，深圳最先給出了自己的方案。今年6月5日，深圳公布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，明確到2035年的住房發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)這份文件透露的信息，今后深圳的住房供應(yīng)體系中，由于各類非商品屬性住宅的供應(yīng)量加大，將形成“商品住房+政策性支持住房+公共租賃住房”三大住房來(lái)源。

據(jù)悉，政策性支持住房包含人才住房和安居型商品房，兩者合計(jì)占住房供應(yīng)的40%，租售價(jià)格分別為市場(chǎng)價(jià)格的60%和50%，房屋可租可售。公租房將占住房供應(yīng)的20%，主要是小戶型，房屋只租不售，租金為市場(chǎng)價(jià)30%左右，部分受照顧人員可享受進(jìn)一步優(yōu)惠。另外，原有的商品住房將只占深圳全部住房供應(yīng)量的40%左右。

在供應(yīng)量上，征求意見(jiàn)稿指出，2018年至2020年，深圳將首先建設(shè)籌集各類住房42萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬(wàn)套。廣州克而瑞首席分析師肖文曉認(rèn)為，保障性住房可彌補(bǔ)深圳商品房供應(yīng)，從而穩(wěn)定供求關(guān)系，遏制房?jī)r(jià)上漲沖動(dòng)。

深圳的住房供應(yīng)體系方案公布后，有業(yè)內(nèi)人士指出，深圳的特點(diǎn)是非戶籍常住人口多，年輕人占比高，流動(dòng)性大，再加上房?jī)r(jià)較高，因此房屋租賃市場(chǎng)有著較大的發(fā)展空間，而在供應(yīng)體系中，政策性住房中的兩種類型，屬于政府與市場(chǎng)合作供給，將加大各類租賃住房的供應(yīng)占比。

穩(wěn)定房?jī)r(jià)遏制上漲

7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。今年以來(lái)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí)。從已知的數(shù)據(jù)來(lái)看，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)回落，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格水平出現(xiàn)下降。

調(diào)控不力堅(jiān)決問(wèn)責(zé)

今年5月至6月，國(guó)內(nèi)多個(gè)樓市熱點(diǎn)城市曾經(jīng)密集出臺(tái)調(diào)控政策，這與此前住建部的約談?dòng)兄芮新?lián)系。根據(jù)媒體的公開(kāi)報(bào)道，5月前后，住建部曾約談成都、太原、西安、貴陽(yáng)等國(guó)內(nèi)12個(gè)城市政府的相關(guān)負(fù)責(zé)人，

約談效果是明顯的，多個(gè)城市快速反應(yīng)。貴陽(yáng)率先出臺(tái)限售，提出新建商品住房購(gòu)買后3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，并加快供地節(jié)奏。長(zhǎng)春、成都也出臺(tái)調(diào)控政策，對(duì)限售政策進(jìn)行升級(jí)，且規(guī)定戶籍遷入成都未滿24個(gè)月的購(gòu)房人，應(yīng)在成都穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納12個(gè)月以上社保才能新購(gòu)住房。其他被約談城市也紛紛跟進(jìn)。

在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”提出后，住建部于8月7日在沈陽(yáng)召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)。此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，各地要加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，并要求各地切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，系統(tǒng)分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題和主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。住建部將建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，嚴(yán)格督查，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。

克而瑞在一份研究報(bào)告中指出，此次住建部又重啟座談會(huì)，措辭嚴(yán)厲，提出對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)，顯示出未來(lái)房?jī)r(jià)控制的決心。

熱點(diǎn)城市漲幅回落

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年9月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中上海和深圳分別下降0.1%和0.2%。二手住宅銷售價(jià)格由上月環(huán)比持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中北京和上海均下降0.2%。

二三線城市住宅價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落。在31個(gè)二線城市中，盡管新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.1%和0.8%，但漲幅比上月分別回落0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)。而35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

而在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)中，9月有兩個(gè)城市銷售價(jià)格環(huán)比下降，比8月增加一個(gè)，而在上漲的11個(gè)城市中，有9個(gè)城市漲幅相較上月回落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉對(duì)數(shù)據(jù)解讀時(shí)表示，9月各地繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜、精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

租購(gòu)并舉繼續(xù)推進(jìn)

去年7月“租購(gòu)并舉”開(kāi)始進(jìn)入人們的視野。此后，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為各地以及房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”也隨著各地政策的跟進(jìn)而逐步明晰。在過(guò)去一年多的時(shí)間里，“租購(gòu)并舉”持續(xù)推進(jìn)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出臺(tái)關(guān)于大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策，并加大租賃住房供給，而以長(zhǎng)租公寓等為代表的新型租賃住房產(chǎn)品，也進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。

政策利好不斷

深圳在6月公布的住房供應(yīng)新體系，明確公租房、人才房、安居房等房源占總供給的60%，到了7月底，深圳再度加碼調(diào)控政策，其中一項(xiàng)便是宣布各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，這意味著今后深圳的公寓類產(chǎn)品的投資成本將會(huì)增加，但停售轉(zhuǎn)租的模式已經(jīng)在市場(chǎng)上普及，且發(fā)展空間較大，為租賃市場(chǎng)帶來(lái)了部分可租房源。

在廣州，租賃利好政策同樣在持續(xù)推進(jìn)。今年7月，廣州更新公積金政策，支持提取住房公積金支付房租，并詳細(xì)說(shuō)明三種提取方式。9月，廣州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)戶籍家庭住房保障工作的通知》，調(diào)整公共租賃住房收入線準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整公共租賃住房租金繳交標(biāo)準(zhǔn)，完善住房困難家庭的公共租賃住房保障退出機(jī)制等。

就在最近，個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法征求意見(jiàn)中，就有對(duì)于住房貸款和住房租金的專項(xiàng)扣除辦法。對(duì)此克而瑞分析認(rèn)為，有助于提升剛需以及租賃群體購(gòu)買力，促進(jìn)這部分群體住房消費(fèi)，進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”的政策主旋律。

租賃市場(chǎng)可進(jìn)一步優(yōu)化

前幾個(gè)月，有關(guān)“長(zhǎng)租公寓”推高房租的話題引發(fā)討論，那么租房者的租金壓力是否增大?

以深圳為例，戴德梁行指數(shù)顯示，上半年深圳商品住宅租金漲幅為5.40%，較去年同期3.98%的漲幅擴(kuò)大1.42個(gè)百分點(diǎn)，戴德梁行方面指出，這一漲幅不足以給市場(chǎng)帶來(lái)明顯的壓力。但從今年年中以來(lái)，商品住宅租金增速有所加快。其中高端物業(yè)租金符合市場(chǎng)慣性增長(zhǎng)，部分經(jīng)濟(jì)型租賃盤源被分散式長(zhǎng)租公寓品牌租賃，令市場(chǎng)低價(jià)租賃盤源減少，結(jié)構(gòu)性拉高整體租金水平。

不過(guò)，8月以來(lái)由長(zhǎng)租公寓的若干爭(zhēng)議性事件與話題，也折射出當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)仍有眾多亟待解決的問(wèn)題。對(duì)此戴德梁行提醒，應(yīng)當(dāng)警惕部分租賃機(jī)構(gòu)、企業(yè)對(duì)租賃盤源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為，并監(jiān)管租賃金融資金，包括“房租貸”“租金貸”等，防止租賃市場(chǎng)過(guò)度金融化。

對(duì)于當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，戴德梁行分析認(rèn)為，由于租賃市場(chǎng)與民生關(guān)聯(lián)更加緊密，因此需要充分的保障性房源的供應(yīng)及出臺(tái)其他保障性的舉措，來(lái)滿足中低收入及特定人群的住房需求。此外，租賃市場(chǎng)同樣會(huì)有多元化的需求，從活躍市場(chǎng)、豐富市場(chǎng)的角度，鼓勵(lì)多層次、多元化的供應(yīng)是加快租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的必要舉措。

戴德梁行方面認(rèn)為，構(gòu)建成熟且富有活力的住房租賃市場(chǎng)，必須加快實(shí)現(xiàn)租賃住房的政策性保障覆蓋，同時(shí)鼓勵(lì)市場(chǎng)化的多層次、多渠道供應(yīng)。

記者觀察

人們需要怎樣的樓市?

“調(diào)控”早已成為各地采取的普遍現(xiàn)象，并與各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展緊密結(jié)合。各地出臺(tái)調(diào)控措施的目的，為的是避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，更是為了讓居者有其屋，減少因?yàn)闃鞘胁环€(wěn)定而承擔(dān)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

人們需要怎樣的樓市?這個(gè)話題看似很大，但其實(shí)也可以非常淺顯地解讀。

人們談?wù)摌鞘?，主要談?wù)摰氖莾r(jià)格，對(duì)于無(wú)房者而言，顯然希望房?jī)r(jià)下降，越便宜越好，再不濟(jì)也最好能到自己可以承受的范圍;對(duì)于有房者來(lái)說(shuō)，對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期和對(duì)居住需求改善的愿望相疊加，也會(huì)讓他們傾向于房?jī)r(jià)不出太大的波動(dòng)。由此可見(jiàn)，人們需要的樓市并不是那種房?jī)r(jià)快速上漲，買房需要靠“搶”的市場(chǎng)。

如今，選擇不買房，依靠租房生活的群體也越來(lái)越多。這類群體可能是剛畢業(yè)參加工作的年輕人，可能是在購(gòu)房門檻較高、房?jī)r(jià)較貴的城市長(zhǎng)期工作居住的工薪階層。他們對(duì)于租賃市場(chǎng)的需求，同樣也推動(dòng)著租賃市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，而長(zhǎng)租公寓這些年大量出現(xiàn)，與租房群體對(duì)于生活質(zhì)量追求的提升密不可分。

現(xiàn)在，各地針對(duì)購(gòu)房和租房出臺(tái)了大量政策。但真正確保房地產(chǎn)健康發(fā)展，必須因地制宜、因城施策，針對(duì)不同城市樓市的特征，建立長(zhǎng)效機(jī)制才行。從這一層面來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很長(zhǎng)的路要走。

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各地成交環(huán)比下跌

2018年第42周，一線城市成交指數(shù)為121.49，環(huán)比下跌13.63點(diǎn);二線城市成交指數(shù)為492.61，環(huán)比下跌68.44點(diǎn);三四線城市成交指數(shù)為29.86，環(huán)比下跌4.5點(diǎn)。

一線城市：一線城市北京、上海、深圳均呈上漲態(tài)勢(shì);其中，上海上漲幅度最大，達(dá)到22.64%。廣州則成交面積有所回落，下跌45.76%。

二線城市：二線城市成交環(huán)比呈現(xiàn)跌多漲少的局面，其中13個(gè)重點(diǎn)二線城市中有8個(gè)城市成交量呈下跌趨勢(shì)，僅成都、南寧、南京、青島、大連成交量有一定程度的上漲，其中寧波以82.78%的環(huán)比跌幅居于二線城市首位，青島成交量漲幅最大，環(huán)比漲幅約為106.63%。從成交量上來(lái)看，重慶以52萬(wàn)平方米成交量居于所有城市首位。

三四線城市：三四線城市成交環(huán)比跌多漲少，僅鎮(zhèn)江、東莞、舟山3城有所漲幅;跌幅最突出的城市為南平，環(huán)比跌幅達(dá)62.23%。(記者 葛政涵)

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