在4月住戶住房貸款出現(xiàn)罕見負(fù)增長后，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)手周末放大招，為樓市帶來重大利好。

15日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》。從內(nèi)容來看，主要涉及三方面重點(diǎn)：一、首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn);二、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行;三、各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

在全國政策下限調(diào)整后，各地政策是否同步調(diào)整?對(duì)居民家庭影響有多大?降低利率會(huì)不會(huì)刺激房價(jià)進(jìn)一步上漲?

定向降息!購買首套房能省多少錢?

此次《通知》落地后，對(duì)貸款購房的居民家庭影響有多大?據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，該政策只涉及首套房，重點(diǎn)對(duì)首套房貸款利率進(jìn)行調(diào)整。

“目前房貸利率由5年期以上LPR加(減)成產(chǎn)生。而據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，當(dāng)前5年期以上LPR為4.6%。這意味著，首套房貸利率下限已經(jīng)下調(diào)至4.4%。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華解釋稱。

基于此，若居民家庭申請(qǐng)貸款購買首套普通自住房時(shí)，均按照調(diào)整前后房貸利率下限計(jì)算(即由4.6%降為4.4%)，以貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款估算，平均每月可減少月供支出約120元，未來30年內(nèi)共減少利息4萬余元。若按央行5月6日公開的3月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率5.42%，降低20個(gè)基點(diǎn)到5.22%后，以貸款金額500萬元、期限30年、等額本息還款估算，則可更為顯著感受到每個(gè)月可以少還600元，30年共減少利息22萬元?？梢哉f，央行實(shí)際上是給還沒買房的朋友們“定向降息”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，之前的政策是首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)，這拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時(shí)，有利于避免加大投資投機(jī)性需求。

刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的意圖明顯

中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示，降低住房貸款利率反映了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的意圖。4月29日中央政治局會(huì)議提出，“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”，尤其是提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對(duì)偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善。

進(jìn)入5月份，多家上市房企相繼公布2022年1-4月份的銷售業(yè)績。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月13日，已公布銷售業(yè)績的頭部房企，銷售額幾乎全部呈現(xiàn)負(fù)增長，其中，至少有18家房企4月份的銷售額出現(xiàn)腰斬，同比下降超過50%。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，5 月前 9 天，已有 18 個(gè)城市發(fā)布了超過 20 條相關(guān) “穩(wěn)樓市” 政策。其中，無錫、連云港、岳陽、嘉興等多地的房地產(chǎn)相關(guān)新政在“五一”假期期間發(fā)布。4 月份，樓市紓困政策加力，39 省市出臺(tái) 45 次相關(guān)放松政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場(chǎng)平均利率持續(xù)回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個(gè)人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權(quán)平均利率水平，而個(gè)人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產(chǎn)質(zhì)量更好、還款風(fēng)險(xiǎn)更低，但承受了較高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。因此，現(xiàn)階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質(zhì)量資產(chǎn)利率的剪刀差。

“本次下調(diào)主要是強(qiáng)調(diào)首套房，實(shí)際上也是希望剛需購房成本進(jìn)一步降低，是非常好的支持剛需購房的政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這將引導(dǎo)銀行后續(xù)更好制定貸款政策，尤其是推介一些低成本貸款的利率。

“因城施策”釋放精準(zhǔn)調(diào)控信號(hào)

《通知》要求，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

“因城施策”再次被劃了重點(diǎn)，并非要求全部城市首套房利率均執(zhí)行4.4%標(biāo)準(zhǔn)。這意味著新政并不是簡單地直接降息，而是給地方執(zhí)行空間，需要等待各地落地細(xì)則來執(zhí)行。從之前最低4.6%的利率看，也很少有城市能執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。部分省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國政策范圍內(nèi)下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和自身經(jīng)營策略，作出的差別化、市場(chǎng)化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的特征。

楊暢認(rèn)為，對(duì)于部分人口流入數(shù)量較大、住房具有剛性需求的城市，“因城施策”可以使其結(jié)合自身情況采取不同的加點(diǎn)方式，有利于對(duì)需求釋放進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，防止產(chǎn)生房價(jià)快速上行的壓力。“一些市場(chǎng)交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

實(shí)際上，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循“因城施策”原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林認(rèn)為，采取“因城施策”的做法，是讓各地視房地產(chǎn)的情況來制定下限，比如一線城市可能不會(huì)改變利率下限，而小城市可能下調(diào)按揭利率下限，以此打開銀行對(duì)房地產(chǎn)按揭的利率下降空間，以低利率促進(jìn)首套房剛需用戶購買，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。

房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間

毋庸置疑，受疫情沖擊，在房貸利率與信用貸利率倒掛的背景下，降低房貸利率、支持剛需和改善已是大勢(shì)所趨。

“現(xiàn)階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質(zhì)量資產(chǎn)利率的剪刀差。”楊暢表示。

“此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準(zhǔn)線4.6%，對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定積極帶動(dòng)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，預(yù)計(jì)未來更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)回溫。

“考慮到無抵押信用貸利率已經(jīng)普遍在4%以下，預(yù)計(jì)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)空間。基于改善目的的二套房貸利率也有望下調(diào)。”鄒琳華表示，由于我國房貸利率近幾年一直未下調(diào)，即便外部存在加息的國際金融環(huán)境，下調(diào)房貸利率的空間也仍然存在。

中國人民銀行金融市場(chǎng)司司長鄒瀾在2022年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，3月份以來，由于市場(chǎng)需求減弱，全國已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。

會(huì)否刺激房價(jià)進(jìn)一步上漲?

房貸利率松綁后，市場(chǎng)也在關(guān)注這一政策信號(hào)是否會(huì)刺激房價(jià)進(jìn)一步上漲?

15日，在2022年第三屆清華五道口首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長張斌就表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的分化，如果拉長一點(diǎn)時(shí)間看，過去大部分時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)是易熱難冷，但是未來相當(dāng)長時(shí)間可能就是易冷難熱，不能因控制幾個(gè)大城市的房價(jià)問題，綁架了全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)。對(duì)個(gè)別城市的房價(jià)更應(yīng)該“因城施策”而不應(yīng)該是綁架貨幣政策。

“就貨幣政策而言，降低房貸利率，推動(dòng)房貸利率的市場(chǎng)化競(jìng)爭，把利率真正給降下去，把大家買房的成本給降下去，對(duì)提升住房銷售、改善房企現(xiàn)金流還是有幫助的，而且這方面我們也有政策空間。”張斌強(qiáng)調(diào)。

對(duì)于此次調(diào)整差別化住房信貸政策，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平認(rèn)為，在相關(guān)政策影響逐步到位后，房價(jià)有可能會(huì)企穩(wěn)，但也并不存在出現(xiàn)大幅度反彈的可能性。很多地區(qū)對(duì)于投資性的需求管理還處于收緊狀態(tài)，“房住不炒”政策還會(huì)繼續(xù)。

4月29日，中央政治局會(huì)議就房地產(chǎn)市場(chǎng)表態(tài)，增加了“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的措辭，此后，央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門也相繼表態(tài)，對(duì)住房金融政策進(jìn)行“松綁”。

“調(diào)整首套房貸利率下限有助于提振住房需求，更好地滿足居民住房剛性需求。”連平認(rèn)為，無論是對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長還是穩(wěn)就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對(duì)全局而言是非常重要的。穩(wěn)住房地產(chǎn)投資有利于宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長目標(biāo)。他認(rèn)為，下一個(gè)階段，住房金融環(huán)境將進(jìn)一步改善，包括采取下調(diào)房貸利率、放寬地方公積金貸款制度、有條件的城市將逐步取消限制性購房政策，推動(dòng)個(gè)人按揭貸款增速逐步企穩(wěn)回升。(江曉昕 宗 禾)

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