今年3月20日，定位香港太古廣場，多家房企同時召開2018年業(yè)績發(fā)布會，這里面就有同為“華南五虎”的雅居樂和富力地產(chǎn)，雖然相比于老友碧桂園、恒大超過5000億元的銷售金額，小巫見大巫，但對他們來說，一個首次邁入千億門檻，創(chuàng)造自己的歷史，一個銷售金額取得60%的增幅，向著兩千億的目標(biāo)奔跑，仍算喜事。

不過，2018年房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，下行趨勢明顯，欣喜背后是艱難的前行，如同雅居樂，千億背后是銷售預(yù)期不達標(biāo)、各項指標(biāo)增速放緩、負債攀升、存貨快速增加。

預(yù)期不達標(biāo) 今年下調(diào)銷售目標(biāo)

銷售額首次突破千億元大關(guān)，這對雅居樂來說是歷史性的一刻。2018年，雅居樂連同合營公司、聯(lián)營公司以及由本集團管理并以“雅居樂”品牌銷售的房地產(chǎn)項目累積實現(xiàn)預(yù)售金額為1026.7億元，同比增長14.5%，累積實現(xiàn)預(yù)售建筑面積為798萬平方米，同比增長8.4%，預(yù)售均價為每平方米12871元，同比增長5.6%。

雖然首次邁入千億門檻，但遺憾的是，與1100億元的銷售目標(biāo)仍有70多億元的缺口。細究背后原因，雅居樂以往業(yè)績增長較為倚重的海南區(qū)域銷售下滑嚴(yán)重。曾經(jīng)，雅居樂位于海南的大盤清水灣項目連續(xù)多年創(chuàng)下銷售記錄，被業(yè)內(nèi)封為“神盤”，直至 2017年，清水灣的預(yù)售金額仍高達170億元，占雅居樂全年銷售額的19%。但是2018年4月海南實施全域限購，堪稱史上最嚴(yán)調(diào)控，將海南清水灣拉下銷售神壇。

據(jù)了解，雅居樂對清水灣預(yù)期銷售目標(biāo)是130億元，2018年前4月，清水灣已完成了80.37億元。但是，海南全域限購風(fēng)暴來襲，清水灣受挫嚴(yán)重。截至2018年前11個月，該項目總銷售額為81.93億元，也就是說，在2018年5月-11月這半年時間，清水灣僅賣了一億多元。

根據(jù)雅居樂2018年業(yè)績發(fā)布會，在2018年銷售業(yè)績貢獻中，海南、云南的貢獻占比下降至19.2%，僅相當(dāng)于2017年清水灣一個項目的貢獻占比。

雅居樂副總裁王海洋表示，“海南調(diào)控確實是史上最嚴(yán)的，也是全國最嚴(yán)的，基本上把島外的人都限購了。但我們也看到利好的一點，海南的人口才900多萬，而發(fā)展自由貿(mào)易港，需要大批量的人才，所以未來人口的紅利、政策的紅利對整個市場來說非常好。雖然目前海南房地產(chǎn)受到暫時影響，但未來一點問題都沒有。”

市場整體調(diào)控預(yù)期未言放松，包括中海、首創(chuàng)置業(yè)、九龍倉、旭輝等在內(nèi)的不少房企都下調(diào)銷售目標(biāo)，雅居樂也是如此。2019年，雅居樂的銷售目標(biāo)是預(yù)售金額達到1130億元，預(yù)期同比增速10%。雅居樂主席兼總裁陳卓林表示，今年10%的增幅是看市場和公司的實際情況決定的，定這個指標(biāo)也是比較保守的。“在政策下，市場還是有的，我們的投資和未來的發(fā)展計劃都是審慎樂觀的。”

盈利增速放緩 負債攀升

相比于2017年雅居樂不少財務(wù)指標(biāo)的大幅增長，2018年則黯淡了許多。

財報顯示， 2018年，雅居樂實現(xiàn)營業(yè)額561.45億元，同比增加8.8%，2017年同期增幅是10.6%;毛利246.74億元，同比增加19.3%，2017年增幅是67.3%;凈利潤83.58億元，同比增加23.3%，2017年增幅是122.3%;股東應(yīng)占利潤71.25億元，同比增加18.3%，2017年增幅為163.8%。

不過，在凈利潤率與毛利率方面，雅居樂表現(xiàn)較好，2018年，整體毛利率及凈利潤率分別為43.9%及14.9%，較去年分別上升3.8個百分點及1.8個百分點。高于同行整體水平。

在負債方面，2018年，雅居樂負債總額高達1754.65億元，同比增長47.2%，2015年-2017年的增速分別為-8.7%、16.3%、36.1%。2018年，雅居樂資產(chǎn)負債率為76.14%，與前一年同期相比上升了2.68個百分點;凈負債率也從2017年的71.4%攀升至2018年79.1%。

值得關(guān)注的是，在財務(wù)報表中權(quán)益一欄，雅居樂永續(xù)債券增速明顯，這也稀釋了凈負債率增速。據(jù)了解，永續(xù)債券也稱無期債券，雖是債務(wù)工具，但帶有股權(quán)融資特性，所以被列為權(quán)益類項目。

記者發(fā)現(xiàn)，在雅居樂2018年的權(quán)益列表中，永久資本證券為83.35億元，同比增長50.7%，而2017年與2016年金額基本持平。

對于負債率的上升，雅居樂首席財務(wù)官張森表示，去年我們就講過，預(yù)計2018年的負債率會上升一點，主要原因是因為多元化布局，這在我們計劃之內(nèi)，現(xiàn)在的負債率79%也在預(yù)計之內(nèi)。預(yù)計2019年負債率會跟2018年持平，不會有什么改變。

據(jù)了解，2018年，雅居樂在多元業(yè)務(wù)拓展方面，新成立房管業(yè)務(wù)，并將原有的酒店及投資物業(yè)進行整合，并注入包括購物中心、寫字樓、文旅商業(yè)及社區(qū)商業(yè)等商業(yè)項目，成功構(gòu)建了商業(yè)板塊。

加速拿地 三四線暗藏風(fēng)險

為了實現(xiàn)千億目標(biāo)，過去兩年，雅居樂加速拿地。2017年，雅居樂新增土地預(yù)計總建筑面積為 964 萬平方米，其中本集團應(yīng)占預(yù)計總建筑面積為 746 萬平方米，集團應(yīng)付土地金額為 346 億元。2018年，雅居樂先后在多個城市群策略性地透過招標(biāo)、拍賣、掛牌及股權(quán)收購等方式增添46幅新地塊，新地塊預(yù)計總建筑面積達1111萬平方米，本集團應(yīng)占權(quán)益預(yù)計總建筑面積為909萬平方米，集團應(yīng)付土地金額為294億元。

新增土儲面積增多，付出相應(yīng)的土地金額卻減少，這意味著雅居樂拿地成本在下降，這得益于新增土地中不少位于三四線等城市，地價較低。財報顯示，雅居樂2018年新拓展了20個城市，不乏有邯鄲、漢中、湖州、晉中、荊州、連云港、茂名、梅州、商丘、威海、許昌、云浮及漳州等三四線城市。

在過去一輪的增長中，三四線城市樓市被過度透支，泡沫嚴(yán)重，暗藏風(fēng)險。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告顯示，2019年1月份，受監(jiān)測的中國40個典型城市新建商品住宅成交面積漲跌數(shù)據(jù)中，一線城市成交面積環(huán)比下降36%，同比增長19%;二線城市成交面積環(huán)比下降30%，同比下降14%;三四線城市成交面積環(huán)比下降30%，同比下降21%。三四線樓市降幅最為明顯。

土地規(guī)模的擴張也令雅居樂存貨上升，東方財富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，雅居樂有存貨820.78億元，同比增長44.2%，而2017年同期增幅是12.3%。

對于雅居樂來說，存貨是其未來銷售增長的基礎(chǔ)保障，但是存貨能否快速周轉(zhuǎn)與去化，影響其現(xiàn)金流。因此，對于雅居樂來說，有兩個潛在的風(fēng)險值得關(guān)注，一是海南樓市能否回暖，二是未來三四線樓市將如何發(fā)展。

王海洋表示，“在城市布局方面，我們一直是堅持城市群的發(fā)展策略，在內(nèi)部有一些篩選。據(jù)了解，雅居樂的拿地策略是‘2+3+N’，‘2’是珠三角和長三角城市群，‘3’包括大京津冀、中西部、海峽西岸等潛力較大將積極拓展的城市群，‘N’則是機會型城市群。我們未來是聚焦一二線，但并不代表三四線城市就是沒有機會，這些機會怎么抓住，是對所有公司的考驗。”

值得關(guān)注的是，在雅居樂總部位于的粵港澳大灣區(qū)，雅居樂積極布局。王海洋透露， 2018年簽訂了差不多10個城市更新項目的框架協(xié)議和合作協(xié)議，這些協(xié)議主要集中在廣州、中山。

新京報記者 段文平 編輯 武新 校對 吳興發(fā)

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