一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，唯有深圳逆流而上，尤其是二手房。

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布10月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，北京、上海和廣州二手房環(huán)比分別下降0.6%、0.2%和0.1%，深圳則上漲1%，從而帶動(dòng)四個(gè)一線城市整體上漲0.1%。

而這發(fā)生在四年多來(lái)首次出現(xiàn)超過(guò)35城二手房下跌的背景之下。10月，二手房下調(diào)城市多達(dá)35個(gè)，是最近四年多的最低點(diǎn)。上一次的低點(diǎn)是，2015年3月份，曾出現(xiàn)過(guò)48個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)。

在新房市場(chǎng)，四個(gè)一線城市環(huán)比上漲0.1%，其中北京和廣州分別下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上漲0.4%。

作為更能真實(shí)反映市場(chǎng)的二手房，是觀察樓市客觀現(xiàn)實(shí)的樣本。過(guò)去這一年，一線城市的表現(xiàn)已明顯分化。

廣州樓市自年中以來(lái)持續(xù)低迷，新房和二手房都出現(xiàn)明顯下跌，近期尤甚。反觀深圳，在取消144平以下豪宅稅后，二手房又受到了進(jìn)一步的刺激，不少業(yè)主開始反價(jià)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，二手房?jī)r(jià)將持續(xù)保持堅(jiān)挺，難以下跌。

低迷的廣州

廣州是這一輪房?jī)r(jià)上漲中最晚上漲的一線城市，而它的下跌也比北京、上海晚了些。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查，進(jìn)入9月以來(lái)，廣州樓市陷入低迷，二手房表現(xiàn)不佳。10月，廣州市(不含南沙、從化)中介網(wǎng)簽量為3520宗，較9月同期(4527宗)環(huán)比下滑22.2%，同比下降23.7%;二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為25765元/㎡，環(huán)比下降5%。

這與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)保持一致。10月，北上廣深二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，廣州下降2.4%，北京下降1.5%，上海上漲1.1%，深圳同比漲幅4.7%。

環(huán)比方面，廣州表現(xiàn)稍好一些，相比北京上海的跌幅，僅為微小的0.1%。

從過(guò)去5年的“銀十”成績(jī)單來(lái)看，廣州今年成交量亦為近五年的最低值。

另?yè)?jù)中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》，從一線城市近一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，廣州的下跌程度較大。

其中，近一年廣州累計(jì)下跌6.55%，北京累計(jì)下跌4.46%，上海累計(jì)下跌1.02%。深圳在一線城市中房?jī)r(jià)相對(duì)抗跌，近一年房?jī)r(jià)微漲2.52%。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，近幾個(gè)月來(lái)，廣州不少開發(fā)商“以價(jià)換量”促銷，分流了二手房需求。

比如科慧花園項(xiàng)目，前段通過(guò)推出特價(jià)樓棟單位(單價(jià)僅1.8萬(wàn)/m2起)搶走了不少二手房客戶。

另外，由于掛牌房源長(zhǎng)時(shí)間未能售出，中原業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)出現(xiàn)逐步下調(diào)，10月下旬時(shí)，報(bào)價(jià)指數(shù)下跌至26.4%，超7成業(yè)主報(bào)價(jià)有所下調(diào)，幅度在5%左右居多，讓利已成普遍現(xiàn)象。

中原認(rèn)為，目前市場(chǎng)以買方為主，買方觀望情緒濃厚，入市步伐放緩，僅遇到“心水”價(jià)位才考慮入市，叫價(jià)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，導(dǎo)致業(yè)客雙方形成僵持局面。

在此背景下，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，臨近年末，不少開發(fā)商有沖業(yè)績(jī)的壓力，或?qū)⒓哟?ldquo;以價(jià)換量”促銷力度，屆時(shí)一手分流將有所加劇。預(yù)計(jì)二手住宅周度成交量或?qū)⒈３?000-1200宗水平，難起較大的波動(dòng)，而價(jià)格將持續(xù)穩(wěn)定。

廣州市場(chǎng)的表現(xiàn)與全國(guó)整體趨勢(shì)一致。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從二手房數(shù)據(jù)看，今年已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)了5個(gè)月20個(gè)城市房?jī)r(jià)下調(diào)。

一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現(xiàn)了明顯回落，2019年上半年的小陽(yáng)春已經(jīng)過(guò)去。按照當(dāng)下趨勢(shì)，二手房?jī)r(jià)格更代表市場(chǎng)真實(shí)情況。雖然全國(guó)市場(chǎng)成交量依然慣性沖高，但以價(jià)換量開始出現(xiàn)。

特殊的深圳

在大部分城市樓市入秋、臨冬之時(shí)，分化繼續(xù)顯現(xiàn)，與8-9月相比，二手房房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲明顯的城市主要有哈爾濱、福州、吉林、唐山等，新建住宅的西寧、呼和浩特、南寧、唐山等城市。

一線城市中，深圳因?yàn)檎呃靡渤霈F(xiàn)了明顯的上漲。

深圳國(guó)土局備案數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，二手住宅共成交7165套，環(huán)比上升0.6%，同比上升89.2%;成交面積57.9萬(wàn)平，環(huán)比上升2.8%。

深圳中原領(lǐng)先指數(shù)小幅上升，10月中原領(lǐng)先指數(shù)918.8，環(huán)比上升1.4%，二手均價(jià)54551元/平。

從反映后市預(yù)期的指數(shù)來(lái)看，中原經(jīng)理指數(shù)在9月初升至高位后逐步下滑，10月初略有上升后，再次回落，處于9月以來(lái)的低點(diǎn)，但依然高于6、7、8月。

報(bào)價(jià)指數(shù)走勢(shì)略有不同，10月初依然維持高位，后雖有小幅下滑，但整體依然略高于9月。先行示范區(qū)政策公布兩個(gè)半月，利好逐步消化，市場(chǎng)歸于理性。

而在11月11日，深圳普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為容積率1.0以上、單套建面144m2以下，為購(gòu)房人節(jié)省了大筆稅費(fèi)，直接利好被豪宅線擋在門外的置換需求。

按照新政，深圳至少30%以上的二手房將能享受“減稅”優(yōu)惠，從幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)不等。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，豪宅線和稅費(fèi)調(diào)整引發(fā)二手市場(chǎng)關(guān)注度爆增，即時(shí)成交大幅上升，周度二手住宅過(guò)戶量已呈小幅爬升態(tài)勢(shì)。

市場(chǎng)中，已有不少二手房業(yè)主反價(jià)，收回掛牌房源重新加價(jià)掛出。

不過(guò)，Q房網(wǎng)也指出，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲，“房住不炒”調(diào)控思路不變。

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，這是一個(gè)政策性的修補(bǔ)，2015-2016年深圳的房?jī)r(jià)暴漲，普通住宅都變成了“豪宅”，這次調(diào)整以后就大幅降低了購(gòu)房成本，這對(duì)活躍未來(lái)二手房交易，有非常大的促進(jìn)作用。

他認(rèn)為這個(gè)政策是否刺激房?jī)r(jià)上漲還不一定。因?yàn)楫吘苟址窟€有倒掛，深圳的二手房市場(chǎng)也不平衡。

張大偉則認(rèn)為，該政策對(duì)特別是一線城市中的北京與上海影響較大。按照深圳這個(gè)趨勢(shì)，它們也應(yīng)該調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

“北京上海當(dāng)下的豪宅標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，不符合市場(chǎng)真實(shí)情況。以北京為例，86%的新建住宅被認(rèn)定為豪宅。六環(huán)內(nèi)普通住宅只有5%。”

但他預(yù)計(jì)，大部分城市會(huì)上調(diào)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，而不會(huì)直接取消價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，北上部分核心區(qū)的140平米左右戶型很可能超過(guò)1500萬(wàn)，的確應(yīng)該計(jì)算為豪宅。(責(zé)任編輯：陳合群_NB12679)

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià) 深圳二手房